房地产开发成本核算管理规定
1目的
为加强总部所属房地产企业开发产品成本的管理，严格控制开发过程中的各项成本费用支出，规范开发产品成本的核算管理，提高经济效益，特制定本规定。
2适用范围
本制度适用于总部所属企业。
3核算管理规定
3.1开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品按其用途，可分为如下四类：
3.1.1土地开发成本，指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
3.1.2房屋开发成本，指房地产开发企业为建筑各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.1.3配套设施开发成本，指房地产开发企业开发的营利性或产权归房地产开发企业企业所有的配套设施及产权归全体业主所有或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
3.1.4代建工程开发成本，指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费支出。
3.2以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
3.2.1土地征用费，指开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征用费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等。
3.2.2前期工程费，指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。包括临时的道路及水电安装费、规费（或报建费）。
3.2.3基础设施费，指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、园林绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
3.2.4建筑安装工程费，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费、设备费及监理费。
3.2.5配套设施费，指在开发小区内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的，不能有偿转让的公共配套设施费用，如物业管理场所、文体场馆、社区居委会、派出所警务室、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
3.2.6开发间接费，指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息支出、营销设施建造费等。
3.3根据开发项目的实际情况，对开发产品成本的核算分以下两种形式：
3.3.1房产开发项目较大，采用分阶段、滚动开发模式。在核算开发产品成本时，“开发成本”为一级科目，“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”、“代建工程开发成本”为二级科目，三级科目应对应二级科目的详细规定，参照以上六个成本项目来设置。附开发成本科目设置图(一),具体核算要求：
3.3.1.1土地开发成本：先通过“开发成本—土地开发成本”科目归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准采用归类集中结转法（将土地开发成本支出归类合并）按成本项目分别计入有关房屋、配套设施开发成本的土地征用费和前期工程费两个相对应的科目。
3.3.1.2开发间接费用：先通过“开发间接费用”一级科目进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的，计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费用”；应由配套设施开发成本负担的，则计入有关配套设施开发成本核算对象的“开发间接费用”。
3.3.1.3配套设施开发成本：企业发生的各项配套设施支出应在“开发成本—配套设施开发成本”科目进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算，待工程完成归集后，再按一定标准（房屋建筑面积）将各配套设施开发成本分配计入有关房屋开发成本相对应的科目；如房屋开发完成时配套设施尚未全部完工，则采用预提的办法（即根据配套设施的预算成本），计算完工房屋应负担的配套设施费。属营利性的或产权归企业所有的除自用做为固定资产的，一律按建造开发产品处理，不再分配计入有关房屋开发成本。
3.3.1.4项目核算：a.凡是开发成本核算的科目都要进入项目核算系统。b.项目名称设置按总平面图的区域组团划分及工程总分包建筑单位及建筑类型综合划分设置，如总项目（综合）、一期（楼号起止或组团名）、二期（楼号起止或组团名）、三期（楼号起止或组团名）、四期（楼号起止或组团名）……；如果该区域内同时有公共配套设施工程，则需设置配套设施项目名称，例学校，就需进行单独的项目设置如：“二期—学校”。
3.3.2房产开发项目较小，单一开发产品类别工程项目，一次性开发完成。在核算开发产品成本时，“开发成本”为一级科目，“房屋开发成本”为二级科目，三级科目用以上六个项目成本项目来设置。附开发成本科目设置图(二)。
4附则
4.1本规定由总部财务部制定并负责解释。
4.2本规定自颁布之日起实施(试行)。
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